上海人對龍華的印象極為豐富，
(資料圖片僅供參考)
以“龍華”品牌冠名的寺廟、機場、學(xué)校、醫(yī)院等等，承載了上海幾代人的故事和記憶。
當(dāng)年曾在龍華寺后面逛過廟會的囡囝們，現(xiàn)在都變成了上海爺叔阿姨了。
估計他們當(dāng)時怎么都不會想到，今天這塊地方的房屋均價，能到 10萬+
01
曾經(jīng)起點很高，現(xiàn)在人氣全靠爹媽
上海沒有太多古代史的痕跡，龍華廟會卻是可以追溯到唐代的華東著名廟會之一。
龍華廟會曾經(jīng)是華東地區(qū)規(guī)模最大的廟會，算得上是 古典版“上海的CBD”。
但今天的龍華，整體幾乎是沒有商業(yè)的，相當(dāng)于一個純粹的居住區(qū)。
住在這里，商業(yè)看起來很多，機會幾乎全來自周邊爹媽兄弟提攜。
北面隔著一條內(nèi)環(huán)高架是大兄弟萬體館；
過了萬體館是親媽徐家匯商圈；
東面緊靠親爹徐匯濱江，得益于親爹自己要全力打造文化產(chǎn)業(yè)和商業(yè)區(qū)，龍華可以完全承接來自濱江的居住需求。
西面隔著康健、田林板塊，還有個小兄弟漕河涇。
不過同在一個徐匯區(qū)，大家分別承擔(dān)不同的職責(zé)，共享商業(yè)優(yōu)勢沒什么不好。
住在龍華板塊，幾乎什么也不缺，但是都要左右隔壁接濟才行。
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02
滿足剛需，對改善就沒有那么劃算了
龍華板塊整體陳舊，基本都是1995-2000年間建設(shè)的小區(qū)。
同樣是老房子，這里卻沒有梧桐區(qū)的精致情調(diào)，更多的是本地人居住的工人新村。
五六七百萬跟一千多萬，在龍華板塊能買到的房子，也只是同類型小區(qū)不同戶型面積而已。
六七百萬，還可以自洽，說自己總預(yù)算低，先上車買買老破小就算了。
但是預(yù)算接近1000萬，在龍華還是只能買到一些稍微大一點的兩房老破小 ，擱年輕人心里多少是有些心有不甘。
這個預(yù)算，同為老破小，
去隔壁康健板塊，能買到近150平的梅花園，能買到130平的百合花苑。
去華東理工能買到120平三房秀水苑，
去長橋能買到2007年建成的90多平的書香逸居。
徐濱板塊南部1999年建成的長峰小區(qū)，預(yù)算內(nèi)能買到一百多平的三房，人家還屬于徐匯濱江板塊。
再不濟跨個江，去到對面的楊思前灘，還能買到100多平恒大華城，享受到前灘未來發(fā)展成熟的輻射能量。
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03
南徐北楊，徐匯學(xué)區(qū)在龍華“瘸了腿”
徐匯的學(xué)區(qū)屬性，在整個上海都是響當(dāng)當(dāng)?shù)摹?
很多選擇在徐匯買老破小的人，都是沖著徐匯的學(xué)區(qū)來的。
但是在學(xué)區(qū)密度超高的徐匯，龍華板塊僅一個九年一貫制的二梯隊師三實驗附屬學(xué)校，覆蓋地域?qū)嵲谔 ?
對口品質(zhì)最好的小區(qū)，是2015年建成的公園道壹號，但是16萬左右單價，實在也不是揣著1000萬左右預(yù)算能買得起的。
退而求其次，就連1994年建成的三江小區(qū)，單價11.3萬，也只能買個70平左右的兩房。
（點擊圖片，查看學(xué)區(qū)詳細介紹）
另外眾所周知，徐匯教育最強的其實是民辦，盛大花園在板塊內(nèi)，但是得搖得上號呀。
同為學(xué)區(qū)房老破小，我為什么不直接去建國西路板塊看看呢。
不僅更靠市中心，而且一梯隊建襄、匯師、向陽學(xué)區(qū)密度高、覆蓋面廣，買進學(xué)區(qū)的概率高出不少。
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04
市中心，交通沒有想象中方便
南部上海南站超多斷頭路，交通受阻。
論交通，除了徐家匯地鐵站點密集以外，過了體育館往南，想要找個地鐵站上車，沒幾站公交車還真是難。
就更不提龍華板塊南部，靠近上海南站的地方，三江路、武宣路、賓南路，都是斷頭路，開車都得兜幾圈。
云錦東方西側(cè)的天鑰橋南路還被分成了兩截，兩邊的圍墻圍起來很多年了 ，不知道什么時候能夠重新拆建出來。
誰都知道云錦東方是龍華板塊的標桿，開盤至今連翻三倍。
但是畢竟不是人人都有口紅一哥的賺錢實力，動輒二十五六萬的單價，過億總價，真不是普通人都有能力去買的。
如果不是對徐匯濱江或者本土有執(zhí)著，往西邊或者南邊走走，往田林康健或者華涇看看。
同為徐匯區(qū)配套，居住舒適度整體好很多。
自從去年口罩過后，大家都被渣物業(yè)和低人均居住面積折磨的夠夠了，
媒體一致唱衰老破小。
全上海老破小最多的地方，就是徐匯了。
但是說起來，買房這個事情，跟投資一樣，無論是投資股票還是房產(chǎn)；
一旦你也認同，我也認同，那說明真的見頂或者見底了。
老破小一旦你也唱衰，我也唱衰，那就仁者見仁智者見智了。
歷史多次證明，市場預(yù)期一致必反轉(zhuǎn)！
畢竟數(shù)據(jù)已經(jīng)證明，龍華板塊房齡最大的小區(qū)東航小區(qū)，1955年的極致老破小了，68歲房齡，已經(jīng)是爺爺輩的房子了；
就連以老破小著稱的濰坊板塊，都找不出房齡比他大的樓盤了。但這也不影響它從2019年2.3萬左右單價，一路漲到今天近9萬。
市場分歧是常態(tài)，看錯的人和看對的人見面互罵SB，自然就會有收益的巨大差異。
龍華板塊你要去買，就去買吧！
THE END
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