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中新經(jīng)緯5月11日電 “易居研究院”微信號11日發(fā)布報告指出，一季度房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境略有改善，房價跌幅見底。
報告稱，根據(jù)央行《金融機構(gòu)貸款投向報告》，截至2023年一季度末，個人住房貸款余額為38.94萬億元。同比增速連續(xù)24個季度回落，并創(chuàng)下2011年以來的最低值0.3%。主要原因有兩方面，其一是當下居民收入受經(jīng)濟影響較大，居民提前還貸的預期較為強烈；其二是居民對房價預期較差，購房意愿不足導致需求端明顯收縮。今年4月房地產(chǎn)市場成交復蘇疲軟，預計二三季度全國個人住房貸款余額同比增速有一定概率繼續(xù)下行甚至轉(zhuǎn)負。
同時，2023年一季度全國首套房貸平均利率繼續(xù)下降，季度末已低至4.02%，創(chuàng)下2011年以來的最低記錄。
報告指出，主要原因是首套房貸利率政策的調(diào)整優(yōu)化。今年央行對房地產(chǎn)市場的政策主基調(diào)為 “既管冷、又管熱”，既支持房地產(chǎn)市場面臨較大困難的城市用足用好政策工具箱，又要求房價出現(xiàn)趨勢性上漲苗頭的城市及時退出支持政策。截至一季度末，符合放寬首套房貸利率下限條件的城市有96個。其中有83個城市下調(diào)了首套房貸利率下限，12個城市直接取消了首套房貸利率下限。而這些城市執(zhí)行的下限與5年期LPR相比，低10-40個基點不等，帶動全國首套房貸平均利率持續(xù)下滑。
報告顯示，今年一季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金34708億元，同比下降9.0%。其中，國內(nèi)貸款4995億元，下降9.6%；利用外資8億元，下降22.7%；自籌資金10171億元，下降17.9%；定金及預收款11909億元，下降2.8%；個人按揭貸款6188億元，下降2.9%。易居研究院認為，該指標相較去年年末已開始改善，但未來修復過程仍存在一定的不確定性，后續(xù)有必要繼續(xù)激活購房市場并加大對房企的支持。
報告將中國房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)和百城房價指數(shù)同比漲幅進行對比。
易居研究院稱，經(jīng)過幾次漲跌周期的驗證，發(fā)現(xiàn)中國房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)和百城二手房價格同比漲幅二者的整體走向基本一致。但中國房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)具有一定的領(lǐng)先性，房價同比漲幅表現(xiàn)出明顯的“貨幣”效應(yīng)，即房價走勢滯后于融資環(huán)境變化趨勢。
2011年至今，中國房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)有4個階段低點，分別出現(xiàn)在2012年一季度、2014年三季度、2018年二季度和2022年一季度；百城二手房價格指數(shù)同比在2022年前也有3個較明顯的階段低點，分別出現(xiàn)在2012年二季度、2015年一季度和2019年三季度。
報告指出，對比前3輪周期內(nèi)低點的出現(xiàn)時間，中國房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)的階段低點分別領(lǐng)先百城二手房價格指數(shù)同比1個季度、2個季度和5個季度。結(jié)合近幾個月百城二手房價格指數(shù)環(huán)比走勢，推斷2022年四季度大概率為本輪周期的百城二手房價格同比跌幅的階段低點(-4.6%)。
報告稱，2023年一季度，房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)有所回升，同時百城二手房價格同比跌幅小幅收窄至-3.6%。預計金融環(huán)境指數(shù)四季度可能由負轉(zhuǎn)正，而百城二手房價格指數(shù)可能明年年初止跌轉(zhuǎn)漲。
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