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張靜律師解答：看的確是否真的無(wú)法過(guò)戶了，如根據(jù)現(xiàn)狀，的確無(wú)法過(guò)戶了，就可以起訴解除合同，返還定金或購(gòu)房款。如下面這個(gè)案件，買家在買房的時(shí)候就知道房子有抵押和查封的情況，后無(wú)法過(guò)戶起訴解除合同返還定金。一審法院認(rèn)為現(xiàn)有狀況無(wú)法認(rèn)定一定不能過(guò)戶，說(shuō)不定還可以過(guò)戶，判決駁回買家訴訟請(qǐng)求。二審法院認(rèn)為根據(jù)現(xiàn)有狀況可以認(rèn)定不能過(guò)戶了，改判解除合同，返還定金。
判決書節(jié)選：
一審法院認(rèn)為：《房地產(chǎn)買賣合同》《補(bǔ)充協(xié)議書》均合法有效。關(guān)于陳買家要求解除合同的訴請(qǐng)，第一，涉案房產(chǎn)現(xiàn)仍存在抵押及法院查封狀況，只能說(shuō)明涉案房產(chǎn)暫不具備過(guò)戶條件，在相關(guān)抵押、查封情況解除后即可過(guò)戶，雙方合同仍具備履行的可能性，并非如陳買家所認(rèn)為的合同已無(wú)法履行。第二，陳買家未能充分舉證證明雙方買賣合同關(guān)系已經(jīng)解除，亦明確本案中不增加解除合同的訴請(qǐng)，在此情況下，其主張科某公司返還定金并支付違約金，缺乏事實(shí)和合同依據(jù)。綜上，一審法院依法對(duì)陳買家訴請(qǐng)均予以駁回。
二審法院認(rèn)為：本案證據(jù)顯示，陳買家與科某公司簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》約定買賣的涉案房產(chǎn)系存在抵押登記且處于法院查封狀態(tài)，故在該障礙未消除的情況下，雙方交易無(wú)法繼續(xù)進(jìn)行。根據(jù)陳買家提交的證據(jù)顯示，目前涉案房產(chǎn)已進(jìn)入司法處置程序，且法院出具公告清退房屋占用人。因此，涉案《房地產(chǎn)買賣合同》因存在法律和事實(shí)上的障礙，已無(wú)法繼續(xù)履行。陳買家主張《房地產(chǎn)買賣合同》應(yīng)予解除，并無(wú)不當(dāng)。涉案《房地產(chǎn)買賣合同》解除，科某公司應(yīng)將收取的定金100萬(wàn)元返還給陳買家。至于陳買家主張的違約金，因陳買家對(duì)于涉案房產(chǎn)存在抵押和查封等交易障礙是明知的，也自愿承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，故其對(duì)合同解除負(fù)有過(guò)錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，故,陳買家訴請(qǐng)科某公司向其支付違約金100萬(wàn)元，本院不予支持。
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