原創(chuàng) 劉曉博
最近兩天，樓市最大的新聞是：已經(jīng)在部分城市試行的“二手房帶押過戶”，將在全國推廣了。
(資料圖片僅供參考)
自然資源部、銀保監(jiān)會等部門近日印發(fā)了《關(guān)于協(xié)同做好不動產(chǎn)“帶押過戶”便民利企服務(wù)的通知》，要求：
1、推動省會城市、計劃單列市率先實現(xiàn)，并逐步向其他市縣拓展；
2、推動同一銀行業(yè)金融機構(gòu)率先實現(xiàn)，并逐步向跨銀行業(yè)金融機構(gòu)拓展；
3、推動住宅類不動產(chǎn)率先實現(xiàn)，并逐步向工業(yè)、商業(yè)等類型不動產(chǎn)拓展。
“帶押過戶”有兩大好處：一是節(jié)省時間，二是節(jié)省交易成本。
之所以節(jié)省交易成本，是免了贖樓這個環(huán)節(jié)。如果過戶的房子正在按揭還款中，之前的交易模式下，需要借一筆“過橋資金”歸還房貸，然后才能過戶。
而“過橋資金”是很貴的，往往按照天來計算利息。
據(jù)稱，“帶押過戶”可以為二手房交易節(jié)省下來約三分之一的成本，節(jié)省接近一半的時間成本。
昨天我在“劉曉博說樓市”撰文說，由于“建立中國特色估值體系”是今年的一項重要任務(wù)，而銀行股是當(dāng)前A股估值的基石，為了降低銀行風(fēng)險、推動銀行股反彈、利好股市，給存量房貸打折基本不可能了。
有讀者留言說，帶押過戶的落地，相當(dāng)于給存量房貸打折開拓了一條新路。
他們的意思是說：
帶押過戶推廣后，二手房交易成本降低。如果你的房貸利率比較高，可以考慮把房子賣給自己的親友，比如父母。父母雖然年老，但現(xiàn)在有接力貸。父母接盤，重新貸款，利率就降低了，相當(dāng)于給存量房貸打折了。
真的是這樣嗎？
通過測算，我的結(jié)論是：在大城市，基本不可行；在三四五線城市，或許可以成立，但前提是：不考慮房屋代持的法律風(fēng)險。
我們先看一下為什么大城市不可行。以深圳為例。
假設(shè)王先生幾年前在深圳購買了1套總價700萬的商品房，首付3成、貸款7成，貸款20年，采取了等額本息的還款方式。
四大一線城市限購非常嚴(yán)厲，過去幾年的調(diào)控方式主要是限購、限貸，而不是提高房貸利率，所以一線城市過去幾年房貸利率比中小城市略低。比如深圳，首套房貸利率比較高的時候也才5.1%，二套房為5.6%。
現(xiàn)在降息了，但一線城市房貸利率降得最少。目前，深圳首套房利率4.6%，二套房利率4.9%。利率高點和利率低點的差距比較小。
而大城市房屋交易的成本比較高。即便替王先生接盤的親友是首套房，王先生賣出的也是唯一住房，由于沒有“滿5”，要繳納全額增值稅。
王先生把房子賣給親友代持，這次交易一共需要繳納5.6%的增值稅、1%的所得稅、1%的契稅。交易成本至少在53.2萬元左右。
交易前的月供為32609.12元；總利息為292.61萬元；交易之后，換為低利率之后的月供為31264.94元，總利息：260.35萬元。
這次交易完成后，理論上可以節(jié)省32萬多元的利息，但付出了53.2萬元的成本，還損失了親友的首次購房資格、首次購房利率優(yōu)惠，代價極其沉重。
此外，房子讓別人代持的法律風(fēng)險較大。即便在父母名下，將來也存在兄弟姐妹爭產(chǎn)的可能性。
所以，利用帶押過戶提供的便利，通過交易降低房貸利率，在大城市很難行得通。
每個城市的稅率、利率、限購政策均不相同，需要精準(zhǔn)計算。
如果在普通三四五線城市，這種做法可能就行得通。
因為這些城市大多取消了限購，也基本上沒有認(rèn)房認(rèn)貸的限制。再加上政府推出了買房契稅優(yōu)惠的政策，二手房增值稅政策也相對寬松，交易成本大大降低。
舉例說明：王先生80萬買了1套房子，首付3成、貸款7成（貸款56萬元），選擇等額本息還款方式，貸款20年。
由于房子買在3年多之前，當(dāng)時利率比較高，達到了5.9%?，F(xiàn)在通過帶押過戶的方式，放到某親友名下。
親友有房子、無貸款，所以這次接盤可以享受首套房的各種優(yōu)惠，貸款利率為4%，仍然采取等額本息、20年還款方式，仍然貸款56萬元。
在置換之前，王先生的月供為月供：3979.77元，總利息為39.51萬元。
置換之后，王先生實際承擔(dān)的月供為：3393.48，總利息為25.44萬元。
這次置換交易成本：由于房屋滿了2年，有些城市可以免增值稅；個稅按照總價1%計算，契稅按照1%計算（政府給優(yōu)惠打7折），則交易成本為1.36萬元。
可以看到，通過帶押過戶，在中小城市極其寬松的條件下，的確可以起到“給存量房貸打折”的作用。理論上可以節(jié)省14萬元的利息。
但前提是：當(dāng)?shù)厝∠苏J(rèn)房認(rèn)貸，首套房政策非常寬松。否則，如果代持人此次接盤被認(rèn)定是2套房，則房貸利率至少就是4.9%，而且契稅減免也沒有了。
如果是以2套房方式接盤，則上述案例的月供上升到3664.88元，總利息也變成31.95萬元，中間的套利空間就大幅降低到不足8萬元了，而且要面對代持的法律風(fēng)險，還要對代持人表示感謝、承擔(dān)交易成本，收益就比較有限了。
而且：即便代持人是自己的父母或者兄弟姐妹，就100%沒有法律風(fēng)險嗎？
再舉個例子，雖然跟代持房產(chǎn)無關(guān)，但也可以給很多人提個醒：
L先生很能掙錢，跟太太打拼多年，在某一線城市擁有10套房產(chǎn)，只有1個兒子。突然有一天，L先生猝死，英年早逝。而他去世的時候，他的父親也在ICU昏迷。
于是L先生去世后，他的房產(chǎn)就非常麻煩，需要L先生的母親簽字放棄權(quán)利，還需要L先生的兄弟姐妹都簽字放棄權(quán)利，才能完全過戶到L先生的妻子、兒子名下，因為L先生去世的時候，其父母都在，因此都擁有部分繼承權(quán)。而L先生的父親無法在生前簽署棄權(quán)聲明，L先生父親擁有的、對L先生部分房產(chǎn)的繼承權(quán)，就傳遞到了L先生的兄弟姐妹手中。而10套一線城市的房子，構(gòu)成了巨大的利益誘惑……
或許有讀者會問：我去申請經(jīng)營貸，來置換房貸，不就解決問題了？
經(jīng)營貸置換房貸，風(fēng)險也比較大。如果銀行愿意查，一定可以發(fā)現(xiàn)你違規(guī)挪用了貸款?，F(xiàn)在銀行都是聯(lián)網(wǎng)的，而且你很難通過大額提現(xiàn)來轉(zhuǎn)移資金。
經(jīng)營貸是短期貸款，房貸是長期貸款。經(jīng)營貸有的需要到一定時間全部歸還一次，重新申請。如果到時候申請不出來，是非常麻煩的。即便沒有采取這種方式，被銀行發(fā)現(xiàn)違規(guī)使用貸款，銀行是可以隨時抽貸的。
到那時，你的房子將處于非常大的風(fēng)險之中，如果拿不出錢來，就可能被拍賣。
最后再總結(jié)一下：
第一，申請經(jīng)營貸、消費貸來置換較高利率的存量房貸，風(fēng)險較大，不建議采用。別被巧舌如簧的中介忽悠了，將來風(fēng)險是自己的。
第二，借助帶押過戶帶來的低成本、便捷交易方式，找人接盤、置換存量房貸，在中小城市行得通，節(jié)省的利率顯著超過了交易成本。但代持房產(chǎn)會有法律風(fēng)險，這個需要充分考慮。
第三，在限購限貸、認(rèn)房認(rèn)貸的大城市，找人代持、置換高利率房貸是不劃算的，甚至?xí)砭揞~虧損。
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