朋友圈關于鄭州樓市的海報確實很火爆，也確實起到了作用，讓觀望的買房人開始了新一輪的糾結：
【資料圖】
買房不買？這在鄭州確實是一個大問題。
除了額度大、頻次低的消費特征外，對賣家（政府、銀行、開發(fā)商、中介等）缺乏信任感是更為明顯的特征，而收房又像極了拆盲盒。
這在其它行業(yè)是很難想象的。
因此，我能理解買房人的糾結。畢竟誰買了房子、清空六個錢包都是為了生活更好，而不是一次又一次延期交房，沒完沒了的維權，以及被爛尾樓綁架的人生。
然而，需求始終存在，延遲了一年甚至更多時間，今年實在等不下去了，那只有出手買房了！
我相信作為甲方的政府、銀行、開發(fā)商和中介在內，是都懂的。
現實情況是，哪怕是社交媒體再發(fā)達，信息不對稱仍然是一個嚴重的問題。在此提醒鄭州買房人擦亮眼睛：
南京到北京，買家沒有賣家精。
相對于買房人的糾結，鄭州地產圈同行也大呼看不懂，不知道3月有沒有真正的“小陽春”，更不知道這一波行情能持續(xù)多久。
他們的共同特點，急需對當下鄭州樓市有一個正確的判斷。
今天的文章，和朋友圈的海報不同，更有可能和大多數人的認知差異很大，但我希望你能夠看完。
一、關于當下的鄭州房地產市場
1.當前的成交，是經濟社會大環(huán)境改善，之前需求積累在持續(xù)利好政策（尤其是3.8的利率）刺激下的結果，能持續(xù)到什么時間，需要觀察。
2.如果按照銷售超過100套作為標準，鄭州2月熱銷的樓盤不超過30個，而整個鄭州在售樓盤超過400個。
3.賣的好的房子都有如下共同特征：價格低，能交房，強學區(qū)，靠中介。
當前的價格，有一些開發(fā)商或樓盤宣布漲價了，但這部分市場占比微乎其微，更多的卻是套路，不影響當前整個市場仍處于“以價換量”的時期。
此外，之前我僅僅關注到了低價格和交房的“安全性”。最近業(yè)主因為上學維權才明白，家長們需要4月30日之前鎖定學校，現在買房其實已經很緊迫了！
對于大多數人來說，因為未來預期的不確定性，可以將就，就不改善換房子了，但有孩子上學的人卻不會將就，因此造成一部分需求積累到了現在爆發(fā)。
4.當前所謂的“火熱”，不排除個別房企和樓盤賣的真好，但更是政府、房企、媒體、投資客以及二手房業(yè)主共同作用和需要的結果。
5.無論是央企華潤、保利，還是外來房企龍湖、謙祥，既不是外來龍頭，也不是本土品牌，碧桂園、融創(chuàng)、恒大缺席C位，本土四小龍建業(yè)、正商、康橋、永威也缺席了本次熱銷盛宴。
龍頭房企之中，如果有，萬科是一個。而本土品牌之中，只有正弘、美盛、亞星在撐門面不倒了！
至于其它房企的熱銷，都不是正?，F象。
這種現象的背后，是大批的出險房企和問題樓盤，乃至整個房地產行業(yè)，并沒有真正度過危機。
山中無老虎，猴子稱大王。并不為過。
6.直到目前還沒有看到2月份靠譜的成交數據。我個人感受，超過2022年，最多相當、或者低于2021年，更不要提三年之前的2019年。
至于原因，你懂的。
7.土地市場端，從全國來看都是下滑的，開發(fā)商不敢買地，就像我們不敢買房，而且他們也更保守。
8.當下的鄭州，房企將好未好、樓市乍暖還寒，對房產中介最為有利：
真的火爆了就拋開中介了，再差的時候中介也帶不動了！
二、針對當前的樓市政策
9.“房住不炒”始終存在，就像懸在行業(yè)頭上的達摩克里斯之劍，哪怕是再次被定義為“支柱產業(yè)”！因此，很多人誤解了政策，把“托市”當成了“救市”。
當前政策的目的，是不讓更壞，不拖累整個經濟社會，保障交房的民生底線，而不是讓開發(fā)商走出ICU，就進KTV。
10.時不時傳出某銀行上調利率的消息，背后是金融機構和地方政府的博弈，而這種博弈被中介恰當地運用了。
由此看出，這種政策一定是階段性的，買房的人要準備好了！
11.同樣因為上面的原因，我認為存量房降利率基本沒戲了！
12.今年鄭州的契稅補貼政策，鄭州有區(qū)縣從2月份就開始了，最近又開始集中釋放了，而哪怕是之前三年，也是集中在六七月份。這說明了什么？
地主家也沒余糧了！
從財政端看整個房地產政策，你就能搞明白很多政策的邏輯。
13.當前的鄭州不給力，因為所有政策沒有超出全國統(tǒng)一部署；當前的鄭州很給力，因為鄭州把所能做的一切都做了：
幫融資，幫賣房，還招工，開發(fā)商再不能交房就是作死了！
三、關于地產人及未來
14.關于衣食住行的行業(yè)，將一直存在，但現行政策之下的管控，將會越來越嚴格和精細。至于原因，不展開說。至于現在，我仍然是那句話：
既不要盲目樂觀，也不要過度悲觀！
15.我們所要憂慮的不是宏觀，恰恰是微觀，比如當前鄭州樓市的熱銷，基本靠中介帶動了，那地產營銷人去做什么了，接待中介帶客嗎？
此外，房地產行業(yè)發(fā)展了這么多年，基本的質量問題仍然沒有解決，滲水、空鼓等。
再就是這個行業(yè)似乎沒什么門檻壁壘，也沒有什么技術含量，似乎只要有錢就能干！
因此，我們應該憂慮的是缺失核心競爭力。行業(yè)如此，個人也是。
從這個角度來說，屬于我們的機會仍然不少！
16.房地產行業(yè)，最大的泡沫其實是人才的泡沫，之前三年地產人的轉型、創(chuàng)業(yè)結果是最好的證明，盡管外在因素影響很大！因此，我常常告誡自己：
不要把時代當能力，不要把城運當能力，不要把行情當能力，不要把平臺當能力，不要把老板當能力！
經過三年的毒打，無論是已經轉型，還是仍然留守地產行業(yè)，相信都認清并面對了現實。這也是進步。
17.2023年，房地產行業(yè)將繼續(xù)盤整，一些房企仍然要出清風險，在職的地產人仍然要做好被裁的準備。
當然，你可以把今年當成黎明前的黑暗，畢竟從2016年開始，今年已經是第8個年頭，新一輪的房地產周期該開始了！
18.鄭州樓市什么時候徹底變好？我的答案是2024年。
預測的時候是2022年10月，當時是為了回答鄭州某本土房企老板的問題，后來寫在了文章之中：
當時判定，20大之后有大的調整，房地產行業(yè)果然又成了支柱性產業(yè)，但太過艱難，無論是政策，還是市場，以及房企，還有買房人，乃至相關方方面面，都不會突然變好，而是需要盤整。
因此，這是我判定斷2023年是盤整年、2024年才會變好的根本邏輯。
絕大多數出險房企和問題樓盤都得到解決，民營房企又一次回到C位，樓市才是真正的變好，而不是中介們在朋友圈狂歡！
四、關于出險房企及問題樓盤
19.針對整個行業(yè)，尤其是鄭州本土房企，盡管經歷了之前三年，尤其是2022年的盤整，但今年上半年將更加困難。
20.一些出險房企和問題樓盤已經錯過了破產的最佳時期。
爆雷至今的這段時間，經過多方努力，絕大多數出險房企和問題樓盤獲救，但也不排除資金成本增加了，成功吃掉了以往為數不多的利潤，或者是讓虧損更大了！
我相信絕大多數出險房企和問題樓盤都會得到妥善解決，但也有極少數出險房企和樓盤破產，只是現在還不被允許罷了！
其實，之前每年都存在的，不要過度解讀，每個行業(yè)都是。
21.鄭州樓市因為問題樓盤，凍結了大量的銷售，類似于“休克療法”，從土地端，到市場端，都是這樣，以至于我之前寫了一篇文章：
這不完全是壞事兒，就像現在的市場，有人復工艱難，有人逆市飄紅；你的砒霜，他的蜜糖。
22.今年2月有人喊話，大概意思，河南省今年10月要完成國家“保交樓”專項借款第一批100%的樓盤交付，12月完成第二批50%的樓盤交付，不說個別樓盤現在已經確定不能如期完成，就說喊話中沒提到的其它樓盤該怎么辦呢？
沒說。意味著什么？當然，我也只是疑問，請教各位。
23.鄭州齊心協(xié)力“保交樓”，這是底線，是根本，我也相信絕大多數問題樓盤都能交付。
不知道有沒有人想到，之前的房屋質量、虛假營銷、配套缺失的問題因為漲價淹沒，現在因為“保交樓”淹沒，幾乎沒有人說這個了——我也不例外，粉絲朋友因為房屋質量問題和我聯系，我也是回復：
能交房就不錯了，要啥自行車??！
但淹沒并不代表不存在！只能說，如果2023年是交房大年，那么2024年則是維權大年，當下熱銷樓盤的四個特征，將成為明年維權的重點：
價格低→降標減配，能交房→房屋質量，
強學區(qū)→沒有學校，靠中介→虛假承諾。
五、關于鄭州買房
24.短期來看，當下的鄭州買房需要考慮的第一位仍然是能交房。
至于其它，幾乎都成了奢求，這是現實。
25.長期來看，鄭州乃至整個中國，將來升值的房子一定是：
好城市，好片區(qū)，好社區(qū)，好物業(yè)，好房子
26.至于國家政策，房子本身以及配套，我只能說都明牌了，你需要自己去看，加上獨立思考，如此而已！
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