有居民推電動(dòng)車上樓，是該找公安還是找消防？物業(yè)服務(wù)是否達(dá)到了合約要求，誰(shuí)說(shuō)了算？業(yè)主委員會(huì)由誰(shuí)來(lái)監(jiān)管，一旦“失靈”怎么辦？5月6日至7日，江蘇省人大常委會(huì)《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》執(zhí)法檢查組走進(jìn)南京多個(gè)街道、社區(qū)，不談成績(jī)，關(guān)注問(wèn)題，傾聽了解群眾身邊的“小事”“煩心事”。
業(yè)主的煩心事>>>
垃圾房在哪建？誰(shuí)都不愿建到自家樓下
位于南京市鼓樓區(qū)鳳凰街道的蘇寧千秋情緣小區(qū)是一個(gè)2004年交付使用的老小區(qū)，共有15棟住宅樓，因業(yè)委會(huì)換屆選舉不成功，目前實(shí)行樓棟長(zhǎng)制，由每棟樓的牽頭人負(fù)責(zé)與物業(yè)溝通管理上的各項(xiàng)問(wèn)題。河海大學(xué)教師張艷是其中一名“樓棟長(zhǎng)”。“當(dāng)初也是因?yàn)樾^(qū)一部電梯壞了，要申請(qǐng)維修基金很麻煩，才會(huì)參與到小區(qū)管理中?！睆埰G說(shuō)，每個(gè)業(yè)主的出發(fā)點(diǎn)不同，很多矛盾難以化解，比如小區(qū)垃圾房建哪兒的問(wèn)題，至今都沒有得到解決。再比如，小區(qū)的自來(lái)水管時(shí)有破裂，部分業(yè)主提出對(duì)小區(qū)公共部位的水管進(jìn)行統(tǒng)一檢修，但是卻困難重重。在水管進(jìn)入小區(qū)后，到入戶之前這一段的維修，又該是誰(shuí)的責(zé)任？她提出：“有的問(wèn)題的確不是物管能解決的。我們學(xué)校有校長(zhǎng)接待日，街道的工作人員能否也下沉建立一個(gè)接待制度，比如每半年與業(yè)主面對(duì)面，聽一聽業(yè)主的想法？”
南京市政務(wù)辦主任孫文帶來(lái)一份12345熱線的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析顯示，2022年1-4月份，熱線共受理物業(yè)管理相關(guān)的投訴4.91萬(wàn)件，同比下降近1/4。但集中性訴求上升，一些小區(qū)因物業(yè)服務(wù)差引發(fā)業(yè)主不滿，要求更換物業(yè)公司。此外，一些長(zhǎng)期的熱點(diǎn)訴求仍然是物管類投訴的重點(diǎn)，比如老舊小區(qū)停車資源不足、“群租房”、新老物業(yè)更替難、反映業(yè)委會(huì)不作為等等。
物業(yè)的“無(wú)奈”>>>
電動(dòng)車上樓誰(shuí)來(lái)管？物業(yè)只能勸阻
檢查組走訪了多家小區(qū)發(fā)現(xiàn)，“物業(yè)費(fèi)收不上來(lái)”等老熱點(diǎn)、老矛盾在各個(gè)不同的小區(qū)情況各不相同。物業(yè)服務(wù)比較規(guī)范的小區(qū)，物業(yè)費(fèi)收起來(lái)相對(duì)容易。
“我們小區(qū)從當(dāng)初各樓棟物業(yè)費(fèi)不一致，到后面統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，幾次調(diào)價(jià)，都比較順利，目前當(dāng)年收繳率都在95%以上。”負(fù)責(zé)南京市五臺(tái)花園物業(yè)管理的銀城物業(yè)負(fù)責(zé)人范興霞介紹。但是在一些老舊小區(qū)，居民對(duì)“花錢購(gòu)買服務(wù)”并不能達(dá)成共識(shí)。“我們保障房小區(qū)物業(yè)費(fèi)由于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低，物業(yè)服務(wù)也跟不上，難以形成良性循環(huán)，給社區(qū)管理帶來(lái)困難?！庇昊ㄅ_(tái)區(qū)西善橋街道齊修社區(qū)書記張福蘭坦言。
與此同時(shí)，物業(yè)企業(yè)反映當(dāng)前面臨多重新難題。蘇寧物業(yè)副總經(jīng)理倪培鈴舉例說(shuō)，《江蘇省住宅物業(yè)消防安全管理規(guī)定》明確物業(yè)可禁止電動(dòng)車進(jìn)電梯上樓，但真有業(yè)主將電動(dòng)車推上樓了，物業(yè)不可能入戶拖出來(lái)。再比如，小區(qū)內(nèi)的不文明養(yǎng)寵物、高空拋物問(wèn)題經(jīng)常引發(fā)矛盾，物業(yè)除了調(diào)解，沒有太多的管理手段?！澳壳鞍ɡ诸?、疫情防控等責(zé)任都細(xì)化到物業(yè)企業(yè)，但是物業(yè)企業(yè)沒有執(zhí)法權(quán)，建議政府部門執(zhí)法進(jìn)小區(qū)，否則光靠物業(yè)很難管理到位?！?/p>
各方建議>>>
厘清理順各方職責(zé)，切實(shí)解決實(shí)際問(wèn)題
執(zhí)法過(guò)程中，不少單位也根據(jù)實(shí)際提出建議和意見。南京市政府副秘書長(zhǎng)崔永國(guó)說(shuō)，不少基層單位建議改進(jìn)物業(yè)管理委員會(huì)制度，當(dāng)業(yè)委會(huì)“失靈”時(shí)，可以由街道通過(guò)建立管委會(huì)進(jìn)行過(guò)渡；省條例規(guī)定建設(shè)單位的車位不得只售不租，但對(duì)于租售比和租期均未明確規(guī)定，基層普遍建議對(duì)此規(guī)定重新審議調(diào)整。
省住建廳副廳長(zhǎng)范信芳提出，物業(yè)服務(wù)企業(yè)目前承擔(dān)了大量的合同之外的基層管理工作，比如在疫情防控中發(fā)揮了重大作用?！斑@部分工作任務(wù)重、工作量大，物業(yè)需投入大量人力物力，能否通過(guò)政府購(gòu)買服務(wù)或補(bǔ)貼的形式，給予企業(yè)支持？”
“南京結(jié)合本地實(shí)際貫徹落實(shí)條例取得顯著成效，同時(shí)也存在一些共性問(wèn)題，尤其是要進(jìn)一步理順政府有關(guān)部門、基層組織和物業(yè)公司之間的職責(zé)分工及管理邊界?！笔∪舜蟪Ｎ瘯?huì)副主任馬秋林說(shuō)，從執(zhí)法檢查情況看，有些問(wèn)題的解決需要從執(zhí)行層面加大力度，有些問(wèn)題的解決需要完善法規(guī)制度加以保障。接下來(lái)，執(zhí)法檢查組還將赴省內(nèi)其他地區(qū)開展實(shí)地檢查，并將形成執(zhí)法檢查報(bào)告，于9月下旬提請(qǐng)省人大常委會(huì)會(huì)議審議。
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